Accès à la terre pour les étrangers - Madagascar
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Accès des investisseurs à la propriété foncière à Madagascar
La législation foncière confère 3 statuts de terres :
- les terres dépendant des domaines de l’Etat, des collectivités décentralisées et des autres personnes morales de droit public;
- les terrains des personnes privées;
- les terrains constitutifs d’aires soumises à un régime juridique de protection spécifique.
Bref aperçu des problèmes liés à l'accès à la terre en général et à l'accès des femmes à Madagascar :
- Le cadre juridique Malgache accorde aux femmes les mêmes droits que les hommes en matière d'accès, de propriété et de contrôle des terres, et leur permettent de participer à la prise de décision sur les questions foncières mais cependant, en pratique, les femmes demeurent dans une situation d’infériorité du fait du fait de la persistance de certaines coutumes et traditions. De ce fait, le nombre de femmes détentrices de terres en leurs noms est minoritaire. Le droit coutumier, qui est toujours pratiqué en parallèle avec les lois constitutionnelles, oblige les femmes à accéder à la terre par l'intermédiaire de leur père, de leurs frères, de leur mari ou d'autres hommes.
- En théorie, les femmes malgaches ont le droit de conclure des contrats en leur propre nom tels que convention de crédit, transactions immobilières, commerciales, etc. mais elles font face à plusieurs échecs dus à l’attachement profond de la société aux coutumes.
- Les lois qui régissent l’accès à la terre sont compliquées car elles se cumulent depuis plusieurs décennies. Elles sont seulement partiellement mises à jour et sont essentiellement rédigées en français. Par conséquent, un nombre limité de citoyens peut avoir accès à l’ensemble de ces textes, en comprendre l’esprit et les procédures.
Accès à la terre pour les étrangers
I. Mécanismes d’accès des étrangers aux terres :
- Arrangement privé entre particuliers : le locataire et le propriétaire élabore un contrat de location de terre moyennant une contrepartie financière.
- Des terres contre un versement d’une partie de la production issue de l’exploitation des terres : pratique très courante tant en zone rurale qu’urbaine, même entre nationaux.
- Si les terres sont domaines de l’Etat, les étrangers peuvent y accéder par accession ou concession :
- Domaine public de l’Etat : Les contrats d’occupation du domaine public sont des contrats administratifs par détermination de la loi. Les biens classés domaine public de l’Etat sont inaliénables que ce soit au profit d'un national malgache et encore moins aux étrangers. Il est imprescriptible et insaisissable. Le seul droit des particuliers est l'occupation temporaire ou la concession (bail emphytéotique) dont la durée est limitée.
- Domaine privé de l’Etat : concerne les terrains (non) immatriculés ni cadastrés appartenant à l’Etat pouvant faire l’objet d’une appropriation privée. Les nationaux peuvent se prévaloir de la prescription acquisitive sous réserve du respect des conditions requises. Les étrangers peuvent soit acquérir le terrain soit contracter une simple concession.
II. Pièces à fournir auprès de Economic Development Board of Madagascar (EDBM) en cas de projet d’acquisition foncière :
i- L'autorisation d'acquisition foncière est délivrée au niveau de l'EDBM agissant pour le compte du Ministère chargé des Domaines, sur demande de l'investisseur, lequel, à cette fin, dépose un dossier auprès de l'EDBM contenant les pièces suivantes :
- demande écrite présentée sur un formulaire imprimé remis par l'EDBM
- présentation de l'activité projetée et des motifs justifiant l'acquisition de l'immeuble destiné à son exercice
- certificat de situation juridique de l'immeuble dont l'acquisition est envisagée sil'immeuble est déjà immatriculé ou cadastré
- et toutes autres pièces requises, selon les cas, par l'administration en charge des Domaines, au soutien d'une demande d'acquisition d'un immeuble.
NB.: L'EDBM remet au requérant un récépissé de dépôt du dossier.
ii- Ladite autorisation ne constitue en aucun cas un titre de propriété sur l'immeuble qui en est l'objet, mais seulement le document permettant aux parties de procéder aux formalités légalement prévues pour la cession d'un immeuble.
iii- Le bien immobilier acquis sur Autorisation d'acquisition foncière peut librement être cédé, ou transféré, à l'exception des cessions ou transferts au bénéfice de personnes étrangères. Le bien peut également être cédé à des sociétés de droit malgache dont la gestion est placée sous le contrôle d'étrangers ou d'organismes dépendants eux-mêmes d'étrangers, sous réserve de l'obtention d'une Autorisation d'acquisition foncière délivrée conformément aux dispositions de Loi n°2007-36 sur les investissements
La non-réalisation du programme d’investissements dans les conditions et délais décrits dans l’autorisation pour des raisons qui dépendent de l’acquéreur engendre la déchéance systématique du droit de propriété. Cette déchéance est prononcée par l’autorité à l’origine de la délivrance de l’autorisation. La décision de déchéance emporte transfert de plein droit de l’immeuble de l’État. Toute contestation relative à l’application de la déchéance doit se conformer à la procédure d’arbitrage indiquée dans le Code de procédure civile malgache.